• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 28 gennaio 2021, n. 60 – Soggetto non residente che possiede in Italia il solo immobile

L’istante è un soggetto non residente in Italia. In Italia è proprietaria di un’abitazione sulla quale intende effettuare alcuni lavori ammessi all’agevolazione prevista dall’articolo 119, Dl 34/2020. Nell’istanza si chiede se possa optare per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante (articolo 121, Dl 34/2020) in quanto è titolare solo del reddito relativo all’immobile su cui si effettueranno gli interventi agevolabili.

L’agenzia osserva che la contribuente, quale proprietaria di una casa in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, allo stesso non è precluso l’accesso al Superbonus, a condizione che sussistano tutti i requisiti e le condizioni previste dalla norma. La Cm 24/E/2020 ha chiarito in dettaglio l’ambito soggettivo, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati. In particolare, in mancanza di un’imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, la stessa contribuente potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121, Dl 34/2020 (sconto in fattura ovvero cessione del credito).

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 28 gennaio 2021, n. 62 – Unità immobiliare funzionalmente indipendente e dotata di ingresso autonomo

La detrazione del 110% (articolo 119, Dl 34/2020) spetta sui lavori di risparmio energetico effettuati su un immobile facente parte di un edificio plurifamiliare che rispetta il requisito dell’autonomia funzionale e avente un accesso autonomo dall’esterno (comma 1-bis del citato articolo 119). Ai fini del rispetto di quest’ultimo requisito non rileva che l’accesso non sia su un suolo esclusivo (ma su una proprietà condominiale gravata dal peso di una servitù).

La singola unità è funzionalmente indipendente in quanto dotata di impianti di gas, acqua, elettrico, riscaldamento, raffrescamento di proprietà esclusiva e completamente autonomi, con accesso autonomo ed esclusivo tramite cancello pedonale. Il giardino che consente l’accesso autonomo per ogni abitazione, anche se recintato e dotato di cancello pedonale, insiste su un terreno in comproprietà (condominiale), gravata di una servitù prediale a favore della singola unità immobiliare. Un’unità immobiliare ha accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio, all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica o privata, o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada o da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione. L’accesso autonomo, inoltre, può considerarsi soddisfatto anche se all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 28 gennaio 2021, n. 63 Ecobonus per unità autonome e sisma bonus solo in condominio

Nel caso in cui la persona fisica sia proprietaria di un edificio composto da due unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dalla strada, la stessa – in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla normativa – potrà accedere al Superbonus con riferimento agli interventi di efficientamento energetico di cui all’articolo 119, commi 1 e 2, Dl 34/2020, valorizzando la situazione esistente all’inizio dei lavori.

Per l’individuazione del limite di spesa occorre, quindi, considerare le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

In tale ipotesi non saranno, invece, ammesse al Superbonus le spese per gli interventi antisismici di cui all’articolo 119, comma 4 del Dl 34/2020, in quanto tale disposizione non conterrebbe alcun riferimento alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno». Per tale ultima tipologia di interventi il beneficio risulterebbe, pertanto, fruibile per i soli lavori antisismici effettuati su parti comuni di edifici residenziali in «condominio» o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 28 gennaio 2021, n. 64 Ente non commerciale iscritto all’anagrafe delle Onlus

La fondazione istante è un ente non commerciale iscritto all’anagrafe delle Onlus. Sui propri immobili, posseduti a vario titolo (piena proprietà, nuda proprietà e proprietà superficiaria) e censiti in Catasto come A/2, B/1, B/2 e C/6, intende effettuare degli interventi (trainati e trainanti) che hanno le caratteristiche previste dall’articolo 119, Dl 34/2020.

In base al titolo di detenzione valido per la fruizione dei lavori è stato precisato, dalla Cm 24/E/2020, che possono essere eseguiti interventi che danno diritto al Superbonus anche su un immobile detenuto in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie).

Come chiarito con la Cm 30/E/2020, l’agevolazione si applica, tra l’altro, agli interventi effettuati dalle Onlus o dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociali, regolarmente iscritte ai registri (si veda l’articolo 119, comma 9, lettera d-bis), Dl 34/2020 per l’esplicito richiamo alle Onlus).

Tali soggetti non hanno limiti di spesa, dunque il beneficio spetta per tutti gli interventi agevolabili, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile, a patto che i lavori siano effettuati sull’intero edificio o sulle singole unità immobiliari.

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 28 gennaio 2021, n. 65 – Immobili ad uso promiscuo

In relazione agli interventi di riqualificazione energetica su un immobile ad uso promiscuo (utilizzo occasionale dell’unità immobiliare come bed and breakfast a conduzione familiare) è ammessa la detrazione prevista dall’articolo 119, Dl 34/2020.

Viene, però, ricordato che per gli interventi di ristrutturazioni edilizie realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale), incluso il bed and breakfast, era già stato chiarito che la detrazione spetta nella misura del 50% delle spese sostenute (Cm 19/E/2020 e Rm 18/E/2008). Considerato che il Superbonus 110% (articolo 119, Dl 34/2020) spetta per le spese per interventi di riqualificazione energetica realizzati su edifici «residenziali», e vista la sostanziale simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi energetici e quelli di recupero del patrimonio edilizio, l’agenzia ritiene che i lavori di riqualificazione energetica realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di attività commerciali (anche occasionale), la detrazione spetta nella misura del 50%.

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 1 febbraio 2021, n. 68 – Interventi antisismici sul muro di contenimento

Un condominio può accedere al Superbonus 110% (articolo 119, Dl 34/2020) per un intervento antisismico da realizzare solo sul muro di contenimento pertinenziale del condominio, senza un intervento diretto sul fabbricato residenziale. Si tratta di un muro di confine in pessime condizioni statiche, che verrà ricostruito in condizioni sismiche e con struttura in grado di sopportare i carichi fondazionali dell’edificio residenziale di cui è pertinenza. Infatti, per le spese relative agli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente (di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, Dl 63/2013), sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, la detrazione è elevata al 110%.

Deve comunque trattarsi di interventi antisismici, le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 (Dm 58/2017), relativi a edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (Opcm 20 marzo 2003, n. 3274), inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio.

Nel caso specifico si tratta di un intervento su un muro di contenimento effettuato da un condominio e, perciò, è necessario verificare se questo può essere annoverato tra le parti comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del Codice civile. Sul punto, la Cm 24/E/2020 include tra le parti comuni «le fondazioni, i muri maestri, il suolo su cui sorge l’edificio». Poiché si tratta di un’elencazione non tassativa, l’agenzia ritiene che gli interventi su un muro di contenimento, sempreché funzionali all’adozione di misure antisismiche in relazione alle parti strutturali dell’edificio condominiale, possano essere annoverati tra gli interventi sulle parti comuni interessate dall’agevolazione.

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 2 febbraio 2021, n. 70 Demolizione e ricostruzione dell’immobile: l’impresa accede al sisma bonus ma non al Superbonus

I soggetti titolari di reddito d’impresa non rientrano tra i beneficiari del Superbonus 110% (articolo 119, Dl 34/2020), di conseguenza non possono fruire del beneficio fiscale sul complesso immobiliare situato in zona sismica, comprato, demolito, ricostruito e destinato alla vendita. Possono, invece, godere delle agevolazioni previste per l’acquisto degli immobili antisismici nella misura del 75% o dell’85% (articolo 16, comma 1-septies, Dl 63/2013), cd. sisma bonus.

Inoltre, viene chiarito che le detrazioni del citatoarticolo 16, comma 1-septies, Dl 63/2013 spettano, nella misura del 110% del prezzo fino a 96.000 euro, all’acquirente persona fisica per ogni singola unità acquistata successivamente al 31 dicembre 2021, sugli importi versati tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 anche sotto forma di caparra e di acconti. La condizione necessaria per fruire del sisma bonus è il trasferimento da parte dell’impresa della proprietà dell’immobile, entro 18 mesi dalla fine dei lavori e comunque non oltre il 31 dicembre 2021. Quindi affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, l’atto di acquisto dev’essere stipulato entro il 31 dicembre 2021. Riguardo agli acconti, l’agenzia precisa che è possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione che il contratto preliminare sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale s’intende fruire della detrazione e che sussista anche il requisito dell’ultimazione dei lavori dell’intero fabbricato. Se gli acconti sono versati nel periodo di vigenza del Superbonus, gli acquirenti potranno fruire della detrazione nella misura del 110%.

Infine, un chiarimento sull’ecobonus (articolo 14, Dl 63/2013): le spese devono essere identificabili. Se la società istante intende beneficiare della predetta detrazione ma non è possibile identificare le spese riferibili al miglioramento della classe energetica rispetto a quelle relative alla riduzione del rischio sismico, non sarebbe rispettato il divieto di far valere due agevolazioni sulla stessa spesa (cfr. Cm 20/E/2016) e, di conseguenza, gli acquirenti sarebbero esclusi dal sisma bonus. Diversamente, se l’istante può identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus, la detrazione non è incompatibile con il beneficio sisma bonus.

• Risposta Interpello, agenzia delle Entrate 2 febbraio 2021, n. 76 Cessione del credito per l’intero importo ad un solo fornitore

La società che vende a un’altra azienda materiali per la realizzazione di interventi di riqualificazione energetica può acquisirne tutto il credito d’imposta che quest’ultima ha ricevuto dai condòmini a parziale pagamento delle fatture. L’azienda esecutrice dei lavori, a parziale pagamento delle relative fatture, ha ricevuto dai condòmini un credito di imposta (articolo 14, commi 2-ter e 2-sexies, Dl 63/2013), utilizzandone le prime due rate in compensazione. Successivamente, l’impresa esecutrice dei lavori e la società fornitrice del materiale si sono accordate per il passaggio dall’una all’altra dell’intero importo residuo del credito d’imposta, in parte a saldo del debito in essere e in parte dietro pagamento di un corrispettivo.

L’agenzia richiama il provvedimento 28 agosto 2017 (disciplinante le modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni di edifici, quelli che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente e quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva) e il provvedimento 18 aprile 2019 (disciplinante le modalità di cessione del credito per gli interventi sulle parti comuni degli edifici finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, limitatamente alle zone sismiche 1, 2 e 3), nonché la Cm 11/E/2018 e la Cm 17/E/2018.

Nei citati documenti è stato precisato che: il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito acquisito solo dopo che lo stesso è divenuto disponibile; dopo la cessione originaria, ne è consentita, eventualmente, solo un’altra; per «privati», ai quali è possibile cedere il credito, s’intendono soggetti diversi dai fornitori, sempreché collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione (ad esempio, i diversi condòmini in caso di interventi su parti comuni); il credito è cedibile, tra gli altri, al sub-appaltatore di cui si è avvalso il fornitore o a chi ha fornito i necessari materiali, trattandosi di soggetti collegati con l’intervento, cioè con il rapporto che ha dato origine alla detrazione.

Alla luce di quanto sopra, l’azienda che ha realizzato l’intervento di riqualificazione può cedere integralmente il credito alla società fornitrice dei materiali. Viene, infatti, richiesto solo che vi sia un collegamento con il rapporto che ha dato origine alla detrazione. E la cessione può avvenire anche per una somma superiore al debito maturato dall’azienda per l’acquisto dei materiali. La società che acquisisce il credito potrà sfruttare le rate residue soltanto in compensazione (articolo 17, Dlgs 241/1997), essendo esclusa ogni altra forma di utilizzo o richiesta di rimborso.

Infine, la sopravvenienza attiva, pari alla differenza tra valore nominale e costo di acquisto del credito, dovrà concorrere alla formazione del reddito imponibile nell’esercizio in cui il credito è acquisito (articolo 88 del Tuir).