L’agenzia delle Entrate ha pubblicato tre risposte a Interpelli presentati da contribuenti che hanno come oggetto l’applicazione della detrazione al 75% per interventi di abbattimento barriere architettoniche e di interventi legati al Superbonus ancora in vigore per l’anno 2025.

1) Detrazione del 75% e limite di spesa per un complesso edilizio composto da due unità che non dispongono di accessi autonomi dall’esterno

In merito alla detrazione in oggetto, in vigore anche per l’anno 2025, nel caso di un intervento per la «realizzazione di opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche degli esterni dell’immobile» che prevede la «realizzazione di percorsi esterni e l’automazione degli impianti di apertura e chiusura dei cancelli, in ottemperanza al D.M. Lavori pubblici 14 giugno 1989 n. 236», avviato nel 2023 con CILA del 7 settembre 2023, il proprietario di due edifici distinti (l’uno in categoria catastale B/5 – scuole, laboratori scientifici; l’altro in C/6- stalle, scuderie, rimesse e autorimesse) e di alcuni terreni, chiede quale sia il limite di spesa applicabile atteso che il lotto ha un unico accesso carrabile e pedonale comune ai due fabbricati.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate precisa che la normativa applicabile al caso di specie è quella precedente le modifiche restrittive introdotte dall’art. 3, D.L. 29 novembre 2023 n. 212 e che, essendo gli interventi effettuati sull’area esterna e sulle vie di accesso, carrabile e pedonale, comuni ai due fabbricati, distinti e catastalmente autonomi, il limite di spesa ammesso alla detrazione va riferito (art.119 ter, comma 2, lettera a), del D.L. “Rilancio”) a ciascun edificio e, nel caso in esame, è quindi pari a 100.000 euro (50.000 euro per l’edificio B/5 e 50.000 per il C/6).

2) Applicazione dello sconto in fattura in presenza di fatture emesse dagli appaltatori al General Contractor

Il condominio Istante, con verbale di Assemblea straordinaria dell’8 ottobre 2022, ha deliberato l’esecuzione di interventi per i quali intende fruire delle detrazioni previste dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. Superbonus), affidandoli a un general contractor che si è dichiarato disponibile ad applicare lo sconto in fattura. Il condominio Istante dichiara che, ai sensi del comma 8 bis dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, intende usufruire per le spese sostenute nel 2024 e 2025 del Superbonus con l’aliquota di detrazione rispettivamente del 70% e del 65% con l’esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura, rientrando nei casi di deroga previsti dal decreto legge 16 febbraio 2023, n. 11.
L’Istante chiede se, al fine di continuare ad applicare lo sconto in fattura anche sulle spese sostenute successivamente all’entrata in vigore del successivo decreto legge 29 marzo 2024, n. 39, la condizione che sia stata sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati possa ritenersi soddisfatta benché, al 30 marzo 2024, non esistessero fatture dirette tra General Contractor e Condominio, di fatti i lavori risultavano già effettuati e le relative fatture risultavano emesse in favore del General Contractor dagli appaltatori che hanno eseguito i lavori.

L’agenzia delle Entrate premette che la locuzione “lavori già effettuati” si riferisce all’esecuzione di interventi edilizi escludendo, dunque, a titolo esemplificativo, le spese professionali nonché quelle sostenute per il pagamento degli oneri di urbanizzazione, per il pagamento della tassa di occupazione del suolo pubblico, per l’ottenimento delle autorizzazioni amministrative. Precisa inoltre che non consentono, inoltre, di accedere alla menzionata deroga neanche le spese relative ai servizi tecnici propedeutici all’inizio dei lavori e le mere attività preparatorie del cantiere (ad esempio, per l’acquisto dei materiali o l’installazione di ponteggi), in quanto tali spese non afferiscono ad un intervento realizzato nella sua consistenza strutturale.

Tuttavia la condizione “per lavori già effettuati” si ritiene, dunque, soddisfatta, in generale, quando, relativamente ai singoli interventi autonomamente considerati, il pagamento effettuato entro il 30 marzo 2024 (unitamente alle altre condizioni previste dall’articolo 1, comma 5, del decreto legge n. 39 del 2024) si riferisca alla realizzazione, anche in parte, dei relativi lavori e sia stato documentato mediante fattura. Conseguentemente, la deroga al divieto per l’esercizio di una delle opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio opera esclusivamente con riferimento all’intervento per il quale, alla data del 30 marzo 2024, unitamente alle altre condizioni previste dall’articolo 1, comma 5, del decreto legge n. 39 del 2024, siano stati effettuati, anche in parte, i relativi lavori e sia stato effettuato, anche in parte, il relativo pagamento.
Tuttavia, nell’ipotesi in cui più interventi, ancorché autonomi, siano ricompresi nel medesimo titolo abilitativo (CILAS) o se si tratta di interventi per i quali non sia richiesta la presentazione di un titolo abilitativo nell’accordo vincolante, la suddetta condizione è soddisfatta quando le spese pagate, documentate da fattura, si riferiscono anche ad uno solo degli interventi ivi indicati.
Peraltro, si osserva che, “considerata la finalità della norma volta a conservare il diritto all’esercizio delle opzioni solo ai contribuenti che entro il 30 marzo 2024 hanno già effettuato lavori per i quali alla predetta data siano state pagate le relative spese, documentate da fattura, si ritiene che la condizione richiesta è soddisfatta anche quando le spese per i predetti lavori siano state pagate, nell’ambito di un contratto di appalto, da un soggetto diverso dal committente beneficiario della detrazione (l’appaltatore principale o eventuali subappaltatori). Va da sé che il pagamento deve riguardare una fattura avente ad oggetto l’esecuzione, anche parziale, dei lavori. Ne consegue che l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito può essere esercitata anche dal committente che si avvale di un appaltatore (ad esempio, di un contraente generale) il quale, nonostante abbia pagato alla data del 30 marzo 2024 ai subappaltatori una parte dei lavori effettuati, non abbia entro tale data emesso fattura nei confronti del committente in relazione ai medesimi lavori. Anche in tale ipotesi, i pagamenti devono riferirsi a «lavori già effettuati». Resta fermo, inoltre, che il legame tra il pagamento da parte delle imprese esecutrici dei lavori e il committente dei lavori, beneficiario finale dell’agevolazione, deve essere debitamente documentato”.

Alla luce di tali considerazioni l’Agenzia ritiene che l’Istante potrà continuare ad esercitare l’opzione per lo sconto in fattura di cui all’articolo 121 del decreto Rilancio, relativamente agli ulteriori interventi che danno diritto al Superbonus, nel presupposto che il general contractor, alla data del 30 marzo 2024, abbia pagato ai subappaltatori una parte dei lavori edili effettuati, seppure non abbia, entro la medesima data, emesso fattura nei confronti del committente (condominio).

3) Esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura con subentro impresa esecutrice e variante CILAS

Il Condominio istante ha deliberato l’esecuzione di alcuni interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. decreto Rilancio), e ha presentato, in data 17 novembre 2022, sia la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), che la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata Superbonus (CILAS). L’istante riferisce che la prima impresa incaricata di eseguire i lavori ha rinunciato all’incarico, e le è subentrata come impresa esecutrice dei lavori un’altra società che ha sottoscritto il relativo contratto di appalto proseguendo, gli interventi ed emettendo, in data 26 marzo 2024, una fattura con applicazione dello sconto in fattura nella misura del 70 per cento e in data 29 marzo 2024 l’amministratore del condominio ha disposto il bonifico parlante pari al restante 30 per cento della medesima fattura.
Tuttavia, anche quest’ultima società ha comunicato l’intenzione di recedere dal suddetto contratto di appalto, e l’Istante chiede se possa avvalersi del subentro di un’altra ditta esecutrice dei lavori, trattandosi di mera variante in corso d’opera e se possa, altresì, continuare ad avvalersi, trattandosi di interventi già iniziati al 29 marzo 2024, dell’opzione dello ”sconto in fattura” anche per la parte dei lavori che verranno eseguiti successivamente al 30 marzo 2024 in quanto a tale data sussiste almeno una spesa ”sostenuta” dal medesimo Condominio (per l’esecuzione di parte dei lavori di coibentazione termica dell’involucro dell’edificio), rappresentata dalla fattura del 26 marzo 2024 emessa dalla precedente ditta esecutrice dei lavori e dal relativo bonifico ”parlante” che è stato eseguito il 29 marzo 2024 per pagare l’importo non oggetto di ”sconto in fattura”.

L’Agenzia delle Entrate ricorda che la norma, stabilisce che “la verifica per stabilire l’applicabilità delle deroghe all’applicazione del divieto alle opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito (di cui all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto Cessioni) deve avvenire con riferimento alla data:
– di presentazione dell’originaria CILAS;
– di presentazione dell’originario diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento da eseguire;
– della delibera di esecuzione dei lavori, in caso d’interventi condominiali.
In applicazione di tale disposizione, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2023 è stato chiarito che, tra le varianti al titolo originario, rientrano, a titolo esemplificativo, le modifiche o integrazioni al progetto iniziale, la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi nonché la previsione della realizzazione di interventi ”trainanti” e ”trainati” rientranti nel Superbonus, non previsti nella CILAS presentata a inizio lavori.”

Ne consegue che, in presenza di una CILAS o altro titolo abilitativo presentato entro il 29 marzo 2024, eventuali varianti sia soggettive che oggettive successive a tale data non escludono il riconoscimento della deroga al blocco delle opzioni previsto dall’articolo 1, comma 2, del decreto legge n. 39 del 2024.
Pertanto, nel caso di specie (in cui la CILAS è stata presentata in data 17 novembre 2022), essendo state sostenute delle spese, al 30 marzo 2024, documentate da fattura, per gli interventi relativi alla coibentazione termica dell’involucro dell’edificio (inseriti nella CILAS originaria), si ritiene che il Condominio istante, anche in seguito alla variazione dell’impresa esecutrice dei lavori attraverso una variante al progetto edilizio originario, possa continuare a fruire del Superbonus nella modalità alternativa del c.d. ”sconto in fattura” anche per gli interventi che verranno eseguiti successivamente al 30 marzo 2024 (ovviamente in base all’aliquota di detrazione applicabile alla data di sostenimento delle spese, ossia il 70 per cento per l’anno 2024 e il 65 per cento per l’anno 2025).