Nel corso degli ultimi anni il numero delle morosità all’interno dei condomini è salito notevolmente a causa delle difficoltà economiche che hanno colpito molti cittadini.

A fronte di tale situazione molto spesso i condòmini in regola con i pagamenti delle rate condominiali, si sono ritrovati, per il principio di solidarietà, a doversi fare carico di debiti verso i fornitori del condominio sempre più consistenti.

Con la riforma del condominio è stato consentito ai creditori di rivalersi sui condòmini virtuosi, solo dopo avere agito nei confronti dei morosi e non avere ottenuto nulla. Quella dei creditori può essere definita un’azione “surrogatoria”, nel senso che si realizza soltanto in caso di mancato intervento dell’amministratore, il quale, salvo essere espressamente dispensato dall’assemblea, “è tenuto ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”, attraverso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che non necessita dell’approvazione dell’assemblea. Lo stesso amministratore ha il compito di comunicare ai creditori che ne avanzino richiesta i dati (nomi e quote millesimali) dei condomini insolventi e, qualora la mora nel pagamento dei contributi si protragga per un semestre, può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Alla luce di tale situazione potrebbe essere interessante per l’Amministratore chiamato ad agire di fronte al prolungarsi delle morosità, valutare il meccanismo della cessione del credito.

Con il contratto di cessione del credito l’amministratore può cedere a terzi un credito vantato dal condominio verso il condòmino moroso anche senza il consenso di quest’ultimo che deve essere solamente informato, e quindi soltanto in forza dell’accordo tra cedente, ossia condominio, e cessionario, ad esempio la ditta che ha eseguito i lavori di manutenzione nello stabile.

Vista l’oggettiva difficoltà di recupero del credito da parte, per esempio, del fornitore, è possibile che quest’ultimo e il condominio si accordino preventivamente, in sede di contratto di appalto. Così, a fronte di uno sconto sul prezzo della fornitura, i condomini rinunciano alla parziarietà delle loro obbligazioni, facendo rivivere il principio della solidarietà. Per tale pattuizione non si ritiene, però, sufficiente una delibera a maggioranza, occorrendo invece l’unanimità dei consensi di tutti i condomini, che dovranno anche sottoscrivere il contratto. La rinuncia alla parziarietà dell’obbligazione incide, infatti, sui diritti individuali di ciascun condomino, di cui la maggioranza non può disporre. Salvo ritenere che, una volta costituito il fondo speciale di cui all’articolo 1135, n. 4 del Codice civile, quest’ultimo appartenga al patrimonio autonomo del condominio del quale i singoli condomini non possono più disporre.

Nel caso invece di cessione del credito a terze parti senza sconti allora all’amministratore non serve l’approvazione dell’assemblea,

Pur essendo tecnicamente consentita la cessione pro-solvendo, con il cedente che risponde dell’inadempienza del debitore, in condominio deve operare la formula della cessione pro-soluto, dove il cedente, vale a dire il condominio, garantisce solamente l’esistenza del credito e non risponde dell’eventuale insolvibilità del debitore.