La disciplina delle detrazioni fiscali in materia di spese per il recupero del patrimonio edilizio, si applica anche quando tali interventi vengono effettuati su parti comuni condominiali.
A seguito della riforma del condominio, è stato stabilito che in un edificio con un numero di condòmini maggiore di otto è obbligatorio procedere alla nomina dell’amministratore. A quest’ultimo, spetterà la gestione della ripartizione delle spese, e delle detrazioni, il pagamento delle fatture con bonifico dedicato ed il rilascio a ciascun condòmino di una certificazione comprovante la quota di spesa sostenuta in relazione ai lavori per i quali il condòmino ha diritto di fruire della detrazione fiscale.
Ma cosa succede quando siamo di fronte ad un edificio con un numero di condòmini uguale o inferiore ad otto?
La questione è stata affrontata diverse volte dall’Agenzia delle Entrate con alcune circolari che hanno tracciato orientamenti di segni opposto, creando un certo grado di confusione tra i possibili beneficiari delle detrazioni fiscali in materia di recupero del patrimonio edilizio. Cerchiamo di fare il punto della situazione.
La Circolare che ha suscitato molto clamore ed è stata oggetto di contestazione è la numero 11/E del 21 maggio 2014. Prima della sua pubblicazione, nei cosiddetti condomini minimi (fino ad otto condòmini), in caso di lavori che davano diritto alle detrazioni fiscali, l’impresa chiamata ad eseguire gli interventi in questione si limitava ad emettere tante fatture quanti erano i condòmini, ciascuno provvedeva al pagamento della propria quota e detraevano di conseguenza la spesa effettivamente sostenuta da ciascuno di loro.
La procedura per ususfuire della detrazione era piuttosto semplificata, e non comportava particolari problemi ai singoli condòmini.
L’Agenzia delle Entrate con Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014 è intervenuta fornendo una nuova linea interpretativa sugli adempimenti da porre in essere al fine di fruire delle agevolazioni. Con tale circolare l’Agenzia delle Entrate, partendo dal principio giurisprudenziale che il condominio nasce automaticamente quando più soggetti edificano sul suolo comune, e considerando che il Condominio per Legge è sostituto d’imposta, ha ritenuto che anche il condominio minimo dovesse adempiere a tutti gli obblighi propri del condominio, e fosse dunque tenuto a dotarsi di codice fiscale.
Con la pubblicazione della predetta circolare, tutti i condomìni minimi nei quali i condòmini si apprestassero ad eseguire interventi sulle parti comuni avrebbero dovuto attivarsi per ottenere il rilascio del codice fiscale, e porre in essere tutti gli adempimenti connessi.
Con la risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015 l’Agenzia delle Entrate è nuovamente intervenuta al fine di illustrare analiticamente la procedura da seguire al fine di godere delle detrazioni fiscali per quei condomini che nel frattempo avessero già eseguito interventi su parti comuni senza rispettare le prescrizioni della circolare 11/E del 21 maggio 2014. In particolare, i cosiddetti “condomini minimi” dovevano: 1) procedere alla costituzione del condominio con nomina di un rappresentante fiscale; 2) presentare domanda di attribuzione del codice fiscale; 3) pagare con F24 sanzione di Euro 103,29; 4) inviare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrante competente indicando i dati del condomino, delle fatture, dei bonifici eseguiti ed i dati catastali delle unità immobiliari. Procedura che andava comunque conclusa entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno 2014. Il mancato ottemperamento dei nuovi obblighi avrebbe precluso il diritto ad usufruire della detrazione.
L’orientamento espresso dall’Agenzia aveva di fatto reso più complessa, burocratica ed eccessivamente onerosa la detrazione per lavori di ristrutturazioni effettuati su parti comuni condominiali di condomini minimi ed avrebbe determinato un probabile incremento dei contenziosi sulla materia.
Al fine di venire incontro alle esigenze di numerosi condomìni minimi, con Circolare del 2 marzo 2016 n. 3/E, L’Agenzia delle Entrate ha mutato il proprio orientamento affermando che i singoli condòmini di un condominio minimo possono fruire della detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione edilizia o recupero energetico effettuati su parti comuni condominiali in relazione alla quota di spettanza senza richiedere l’attribuzione del codice fiscale del condominio.
Alla luce del nuovo intervento di prassi, per poter fruire della detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione edilizia effettuata su parti comuni condominiali di un condominio minimo è necessario produrre e conservare:
1) segnalazione certificata di inizio attività (o dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per lavori non soggetti a segnalazione);
2) se l’immobile non è ancora censito, la domanda di accatastamento;
3) le ricevute di pagamento dell’imposta municipale propria, se dovuta;
4) autocertificazione sulla natura dei lavori effettuati (ristrutturazione/risparmio energetico) e indicazione dei dati catastali dell’immobile sul quale tali opere sono eseguite;
5) fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute e rimaste a carico del beneficiario della detrazione;
6) bonifici di pagamento con corretta individuazione della fattura che si sta pagando e che si tratta di pagamento effettuato ai sensi dell’art. 16-bis D.P.R. n, 917/1986.