L’Agenzia delle Entrate, sul proprio sito, nella sezione FAQ ha pubblicato alcune risposte ed esempi al fine di chiarire i dubbi sorti in relazione alla corretta compilazione della comunicazione delle spese di ristrutturazione e di riqualificazione energetica su parti comuni condominiali, che riportiamo di seguito.
Soggetto a cui è attribuita la spesa:
L’amministratore di condominio comunica, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo. L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale.
Dati relativi alle pertinenze:
L’informazione relativa ai millesimi riferiti alle singole unità immobiliari, dotate o meno di un identificativo catastale, non è rilevante ai fini della comunicazione dei dati all’Agenzia. La presenza o meno di un identificativo catastale autonomo, invece, è rilevante al fine di verificare il rispetto dei limiti di detraibilità previsti per le varie tipologie di interventi. In particolare, per verificare il limite per unità immobiliare previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, antisismici e per l’arredo dell’immobile ristrutturato (tipologie A, B e L) e per gli interventi di risparmio energetico (tipologie D, E, F, G, H, I), è necessario che nella comunicazione le spese sostenute per ciascuna unità abitativa siano sommate con quelle sostenute per le relative pertinenze; inoltre, per verificare il limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull’edificio e per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus (tipologie C, M, N, O, P), è necessario indicare il numero di unità immobiliari autonomamente accatastate presenti in ogni edificio del condominio.
In particolare, le informazioni relative alle pertinenze devono essere comunicate insieme a quelle delle unità immobiliari abitative a cui sono associate; in particolare, i record di dettaglio relativi ad una unità abitativa con più pertinenze, devono essere compilati indicando:
- nel campo 8, “Flag Unità Immobiliare”, il valore A, “Unità abitativa con eventuali relative pertinenze”;
- nel campo 9, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il numero di pertinenze autonomamente accatastate (dotate, cioè, di l’identificativo catastale autonomo) incrementato di uno;
- nelle sezioni “DATI CATASTALI” le informazioni relative all’unità abitativa;
- nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità abitativa e a tutte le pertinenze, anche quelle non autonomamente accatastate.
In caso, invece, di un’unità immobiliare (box, cantina o posto auto) non soggetti ad alcun vincolo pertinenziale con unità abitativa, i relativi record di dettaglio devono essere compilati indicando:
- nel campo 8, “Flag Unità Immobiliare”, il valore B, “Unità non abitativa”;
- nel campo 9, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il valore 1;
- nelle sezioni “DATI CATASTALI” le informazioni catastali relative all’unità immobiliare;
- nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità immobiliare.
Se, ad esempio, in un condominio sono presenti le seguenti unità immobiliari (UI):
- UI1, unità abitativa con 120 millesimi;
- UI2, unità non abitativa, pertinenza di UI1, autonomamente accatastata con 20 millesimi;
- UI3, unità non abitativa, pertinenza di UI1, non autonomamente accatastata con millesimi compresi in quelli di U1;
- UI4, unità abitativa con 90 millesimi;
- UI5, unità non abitativa, pertinenza di UI4, autonomamente accatastata con 22 millesimi;
- UI6, unità abitativa con 140 millesimi;
- UI7, unità non abitativa, pertinenza di UI6, non autonomamente accatastata con millesimi compresi in quelli di U6
- UI8, unità non abitativa, autonomamente accatastata con 30 millesimi
dove sono state sostenute le seguenti spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio:
- per UI1 è stata sostenuta una spesa pari a 100 euro attribuita a CF1
- per UI2 è stata sostenuta una spesa pari a 30 euro attribuita a CF1
- per UI3 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF1
- per UI4 è stata sostenuta una spesa pari a 110 euro attribuita a CF2
- per UI5 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF2
- per UI6 è stata sostenuta una spesa pari a 130 euro attribuita a CF3
- per UI7 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF3
- per UI8 è stata sostenuta una spesa pari a 30 euro attribuita a CF4
Deve essere inviata una comunicazione con i seguenti record di dettaglio (di seguito, per maggiore chiarezza, sono evidenziati solo i campi principali e i record possono essere inviati con un ordinamento diverso da quello sotto riportato):
| N.record | Progressivo intervento | Tipologia intervento | Progressivo edificio | Dati catastali dell’unità immobiliare | Importo della spesa attribuita al soggetto | Flag Unità Immobiliare | Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa | Codice fiscale del soggetto al quale è stata attribuita la spesa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 | A | 0 | Dati UI1 | 150 | A | 2 | CF1 |
| 2 | 1 | A | 0 | Dati UI4 | 130 | A | 2 | CF2 |
| 3 | 1 | A | 0 | Dati UI6 | 150 | A | 1 | CF3 |
| 4 | 1 | A | 0 | Dati UI8 | 30 | B | 3 | CF4 |
Posti auto in comproprietà
In generale, se la spesa relativa ad una singola unità immobiliare deve essere ripartita tra più comproprietari, vanno compilatati tanti record di dettaglio quanti sono i soggetti a cui è attribuita la spesa. In particolare, l’amministratore di condominio deve compilare, indicando le medesime informazioni riguardanti la singola unità immobiliare, le seguenti sezioni del record di dettaglio: “Dati dell’intervento”, “Flag unità immobiliare”, “Disponibilità dei dati catastali”, “Dati catastali disponibili” e “Situazioni particolari”.
La sezione del record di dettaglio “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, invece, deve essere compilata con dati differenti riferiti ad ogni singolo comproprietario. Tali informazioni, a seconda dei risultati delle verifiche effettuate per la corretta attribuzione dell’onere in dichiarazione (ad esempio coerenza tra l’importo totale della spesa sostenuta dal condominio e l’importo dei bonifici comunicati dalle banche) saranno inserite direttamente nella dichiarazione oppure esposte solo nel foglio informativo.
Nel caso in esame, trattandosi di posti auto e quindi di unità non abitative e ipotizzando che si tratta di unità immobiliari autonomamente accatastate e non si tratta di pertinenze di unità abitative, l’amministratore di condominio deve indicare, per ogni posto auto, al campo 8 il valore “B – Unità non abitativa”. Inoltre, qualora uno dei comproprietari sia una società, soggetto non incluso nella platea dei contribuenti destinatari della dichiarazione precompilata, l’amministratore deve compilare un record per ciascun posto auto indicando al campo 21, della sezione “Situazioni particolari”, il valore “1” (ipotizzando che non sia stata effettuata la cessione del credito) e non deve compilare la successiva sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, compreso il campo 26 “Flag pagamento”. Pertanto, in presenza di società o studio professionale o altri simili soggetti particolari, che non rientrano tra i destinatari della dichiarazione precompilata, anche se si tratta solo di comproprietari dell’unità immobiliare, per semplificare la compilazione della comunicazione da parte degli amministratori di condominio, i dati dei soggetti a cui sono attribuite le spese non andranno comunicati con riferimento all’intera unità immobiliare.
Se, invece, i posti auto, autonomamente accatastati, sono pertinenze di unità abitative, l’Amministratore, per ciascuna unità abitativa, deve compilare un record per ogni condomino a cui sono state attribuite le spese per l’unità abitativa e i posti auto; nel record vanno indicati i dati catastali dell’unità abitativa, il campo 8 “Flag Unità Immobiliare” va impostato con il valore A, nei campi relativi alle spese attribuite deve essere indicata la spesa riferita al condomino per l’intera unità abitativa e per la quota (1/10) dei posti auto e al campo 9 “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa” va indicato il valore 2 per consentire il corretto calcolo del numero di unità immobiliari presenti nell’edificio ai fini della verifica del limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull’edificio e per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus (tipologie C, M, N, O, P). Se, infine, uno dei proprietari è una società, nel record relativo all’unità abitativa posseduta, a differenza di quanto precedentemente indicato, il campo 21 della sezione “Situazioni particolari”, va valorizzato a “1” (ipotizzando che non sia stata effettuata la cessione del credito) e non deve essere compilata la successiva sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”.
Pagamento (totale o parziale) delle spese condominiali
La circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrare le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione.
Ai fini della compilazione della comunicazione, l’Amministratore deve indicare, nel campo 25 l’importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 23, e non la spesa effettivamente sostenuta. L’informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 26 “flag pagamento”. A tale riguardo, per agevolare l’adempimento da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l’informazione in merito all’effettuazione del pagamento da parte del singolo condòmino debba essere riferita al 31 dicembre dell’anno di riferimento.
In via generale, le quota attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata mentre le quote pagate parziale o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo. Resta fermo che, in quest’ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l’onere sostenuto.
Ulteriori informazioni o chiarimenti sono disponibili al seguente link: