L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 30/E con la quale fornisce ulteriori chiarimenti sulla detrazione delle spese per interventi di efficienza energetica, antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici che rientrano nel Superbonus al 110%. Il documento di prassi fornisce spiegazioni in ordine alle modifiche introdotte all’agevolazione dal decreto legge n. 104/2020 e fornisce l’elenco dei documenti e delle dichiarazioni sostitutive da acquisire ai fini del rilasciato del visto di conformità per le comunicazioni di cessione del credito o di sconto in fattura.

Nel documento dell’Agenzia vengono riepilogate le recenti modifiche al Superbonus introdotte dal Dl n. 104/2020 al fine di semplificare e rendere più fruibile il Superbonus. Tra le novità, il chiarimento della nozione di “accesso autonomo dall’esterno”, alcune semplificazioni in merito alle asseverazioni dei tecnici che, nel caso di soli interventi sulle parti comuni, devono essere riferite esclusivamente alle parti condominiali, ed infine, l’aumento del 50% dei massimali nei territori colpiti dal sisma del centro Italia 2016-2017.

Esponiamo sinteticamente le risposte fornite nel documento di prassi, con particolare riferimento al condominio.

Punto 2 della circolare – soggetti beneficiari:

• Viene chiarito che le Onlus, le Organizzazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale possono fruire del Superbonus senza alcuna limitazione relativamente alla tipologia di immobili oggetto di intervento. Il Superbonus spetta per tutti gli interventi trainati e trainanti, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile. Per tali soggetti non opera neanche la limitazione delle due unità immobiliari.
• Le disposizioni previste per gli IACP, o comunque denominati si applicano anche qualora l’immobile sia solo parzialmente posseduto da quest’ultimo. Le cessioni di beni e prestazioni di servizi relativamente a interventi ammessi al Superbonus, eseguiti da istituti autonomi di case popolari (IACP) comunque denominati che optano per il cd. “sconto in fattura”, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, non richiede l’applicazione dello split payment.
• Possono accedere alla maxi detrazione anche i titolari dell’impresa agricola, gli altri soggetti (affittuari, conduttori, ecc.), i soci o gli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) di cui all’articolo 9, D.L. n. 557/1993, nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda. Gli interventi devono essere effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo e, pertanto, diversi da quelli rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola;
• Non spetta alcuna detrazione in presenza di edificio composto da più unità immobiliari di proprietà di un unico soggetto, risulta irrilevante la mera detenzione delle unità immobiliari costituenti l’edificio essendo invece necessaria esclusivamente la proprietà. E’ dunque irrilevante il fatto che alcune unità immobiliari siano concesse in locazione o in comodato a più soggetti, non costituendosi condominio. Diverso il caso di edificio le cui unità immobiliari siano possedute da più soggetti e tutte le unità immobiliari siano concesse in locazione ad un unico soggetto, in tal caso resta ferma la costituzione del condominio e pertanto la detrazione è ammessa.
• In relazione alla possibilità di usufruire del Superbonus per interventi effettuati su immobili posseduti o detenuti da professionisti o società in condominio, si ribadisce che l’aliquota maggiorata è ammessa unicamente per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali, a prescindere dalla circostanza che le unità immobiliari siano strumentali alle attività di impresa, arte o professione, che costituiscano l’oggetto delle attività stesse o siano beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
• Viene ribadito che i possessori o detentori delle unità immobiliari di lusso (ossia di categoria A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione per le spese per interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, ma non possono accedere al Superbonus per gli interventi trainati effettuati sulle proprie unità immobiliari.

Punto 3 della circolare – Tipologia di immobili ammessi:

• Il documento di prassi chiarisce in quali casi si può ritenere che un’unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio: all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione; all’immobile si può accedere anche da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
• Come già indicato nella precedente circolare n. 24/2020 è stato precisato che un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” se dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, gas o energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. L’elencazione sopra prevista è tassativa e non esemplificativa pertanto gli impianti non menzionati, come le fognature e sistemi di depurazione, non rilevano ai fini della verifica dell’indipendenza funzionale.
• L’agenzia spiega inoltre che si considera funzionalmente indipendente anche la villetta a schiera allacciata al teleriscaldamento perché, in sostanza, l’allaccio alla rete di teleriscaldamento consente la fornitura del servizio tramite un’infrastruttura, analogamente a quanto avviene per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento, l’unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete di teleriscaldamento e pertanto la si può ritenere «funzionalmente indipendente.
• Nel rispetto di quanto previsto dall’art. 119, D.L. n. 34/2020, dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio e dai regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, può usufruire del Superbonus anche l’installazione del cappotto termico interno negli edifici sottoposti a vincoli storico-artistici o paesaggistici.
• Per gli edifici a “prevalente destinazione residenziale “si intendono gli edifici nei quali più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza: il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali. Per gli edifici “non residenziali” la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9). Ai fini del conteggio della prevalenza, devono essere considerate anche le unità immobiliari di lusso, di categoria A/1, A/8 e A/9 .

Punto 4 della circolare – Interventi e limiti di spesa:

• Può fruire della detrazione maggiorata anche la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale centralizzato che non è al servizio di tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio in condominio: in tal caso la detrazione spetta solo alle unità immobiliari servite dall’impianto di climatizzazione.
• Viene confermato che conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus per gli interventi sulle parti comuni, al fine dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze e delle unità immobiliari di lusso.
• Le pertinenze vanno conteggiate anche nel caso di intervento sull’impianto termico centralizzato se le stesse non sono riscaldate purché l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale e purché questo intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’art. 119 del decreto Rilancio.
• È ammessa l’installazione di una caldaia con l’aliquota maggiorata o avvalendosi dell’ecobonus, se la stessa è già stata sostituita usufruendo delle detrazioni fiscali. Devono essere rispettati, ovviamente, i limiti e le condizioni previste dalla normative agevolativa di riferimento.
• In un condominio composto da più edifici si possono effettuare interventi di isolamento termico delle superfici opache riguardanti solo un edificio a condizione che, – per l’edificio oggetto di intervento – siano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico. Il doppio passaggio di classe è da verificare, mediante Ape convenzionale, ante e post intervento. La possibilità di fruire del superbonus per eventuali interventi trainati realizzati sulle singole unità immobiliari, resta riservata ai soli condòmini che possiedono le unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto dell’intervento.
• l’installazione di impianti fotovoltaici – rientranti tra gli interventi trainati – è ammessa al Superbonus anche se effettuata sulle pertinenze degli edifici o delle unità immobiliari.
• Come previsto dall’Allegato I al decreto interministeriale 6 agosto 2020, nel caso in cui le chiusure oscuranti siano installate congiuntamente alla sostituzione del serramento l’intervento è da considerarsi in maniera unitaria. La sostituzione delle chiusure oscuranti, disgiunta dalla sostituzione dei serramenti, e l’installazione delle schermature solari costituiscono, invece, interventi autonomi a fronte dei quali è possibile fruire dell’ecobonus di cui all’art. 14 del D.L. n. 63 del 2013. Pertanto, i predetti interventi sono ammessi al Superbonus, quali interventi trainati nel rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti nel comma 3 del medesimo art. 119, se eseguiti congiuntamente agli interventi trainanti e sempreché assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche.

Punto 5 della circolare – Cessione del credito e sconto in fattura:

• Nella circolare viene anche chiarito che il condòmino moroso non può procedere alla cessione del credito. L’amministratore di condominio deve comunicare all’Agenzia delle Entrate le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni, esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino e quanto dovuto dal condomino stesso. Se il condomino ha manifestato l’intenzione di cedere il credito a terzi, diversi dai fornitori, l’amministratore dovrà comunicare l’opzione per la cessione del credito solo se il condomino ha versato al condominio quanto a lui imputato e, in caso di versamenti parziali, solo in proporzione a quanto pagato rispetto al dovuto.
• Viene ribadito che in base alla disposizione normativa contenuta nell’articolo 121 del Decreto Rilancio, espressamente è consentita la cessione del credito d’imposta (corrispondente alla detrazione spettante) nei confronti «di altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari» senza che sia necessario verificare il collegamento con il rapporto che ha dato origine alla detrazione.
• il Decreto Rilancio consente di cedere il credito d’imposta in relazione alle spese sostenute nel 2020 e 2021. E’ possibile cedere la detrazione del 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio o la detrazione del 90% per interventi sulle facciate (bonus facciate). Nella circolare viene ribadito che il contribuente può cedere il richiamato credito per le spese sostenute nel corso dell’intero anno 2020 (ad esempio anche per le spese sostenute nel mese di gennaio 2020).
• In caso di sconto in fattura per interventi su parti comuni condominiali deve essere emessa una unica fattura destinata al solo condominio.

Per effetto dell’approvazione della legge di bilancio per l’anno 2021 alcune interpretazioni potrebbero subire ulteriori aggiornamenti.